持ち家選びTips。探し方、注意点など(初心者向け)

ほんの2ヶ月程度ですが、不動産を購入しようとして調べたことをまたいつか必要になった時の為にまとめます。

 不動産の調べ方 

スーモ

https://suumo.jp/

アットホーム

https://www.athome.co.jp/

ホームズ

https://www.homes.co.jp/

不動産ジャパン

https://www.fudousan.or.jp/

で調べる。これだけで殆どの物件が網羅されるらしい。どのサイトも新着物件をメールでお知らせしてくれる機能があるので、設定しておくと毎日見る必要がなくなるので便利。

 税金 

・中古建物には消費税がかからない。新築のみかかる。土地には消費税はかからない。

・仲介手数料は3.3%+6万円。売り主の個人と直接売買すればかからない。売主と買主の両手仲介で儲けたい不動産屋の「囲い込み」に注意。

・住宅ローン減税は築20年以内ないしはより古くても「耐震基準適合証明書」または「既存住宅性能評価書(耐震等級1以上)」が取得できる、または「既存住宅売買瑕疵保険」に加入できれば可能。年末のローン残高の1%を10~13年減税される。

・固定資産税は1.4%、都市計画税が0.3%。但し評価額は土地は時価の70%程度、建物は50~70%が目安。土地の固定資産税は200m^2以下の小規模住宅用地部分は課税標準が6分の1に、200m^2超の一般住宅用地部分は課税標準が3分の1となる減税措置がある。土地の都市計画税も同様にそれぞれ1/3、2/3の特例。新築建物は3~5年の期間のみ1/2となる減税措置がある(~2022/3/31迄の特例)。木造建物は22年程度かけて減価償却される(税金が下がる)が、最終的にゼロにはならず20%程度で下げ止まる。

・住宅ローンの返済比率は額面年収の20%位以下にしておかないと生活がきつくなる可能性があるので借り過ぎに注意。

 場所の選び方 

・駅からの距離で徒歩1分は80m

・都市圏では平均して駅から1.5-2kmを堺に地価が上昇するエリアと下落するエリアに分かれる。但し需給関係の悪化を踏まえると将来的にはより下落エリアが拡大するものと考えられる。

・土地だけを自分で買うと埋没物やガス管、水道管が通っていない、地盤に問題があるなどのリスクがあるので工務店やハウスメーカーに探してもらったほうが安全。

・自然災害警戒地域は選ばないほうがベター。価値が低く、売れなくて困る可能性がある。

重ねるハザードマップ(https://disaportal.gsi.go.jp/)、詳細は自治体のハザードマップにて確認

・境界問題、越境問題、地中の配管、私道(分担が不明瞭、権利者が不在)などに要注意

・擁壁は修繕コストが高い。3m以上は法律が厄介なので手を出さないほうがベター

 建物の選び方 

・物件価格はローン費用や保険、登記など各種税金の費用がかかるので支払総額が7-10%アップする。

・鉄筋コンクリート(RC)は100年程度、木造はメインテナンスすれば100年以上持つ。軽量鉄骨は50年程度。

・建設コストは木造を100とすると軽量鉄骨は120、RCは150程度が目安。

・なるべく正方形で総二階(1階と2階の形が同じ)の方が丈夫で建設費用も安い。

・2Fのベランダ(ルーフバルコニー)は雨漏りの原因となることが多く、メンテナンス費用も高いので無くてもいいならなるべく作らないほうがいい。

・屋根に穴をあける窓も雨漏りの原因となることが多い。

・外壁はガルバリウム鋼板がコストと耐久性を考えたらベターか。タイル系は塗装が要らないものの、30年後に張替えなどでハイコストになる可能性がある。サイディングなら水が入るリスクがある「釘打ち工法」ではなく穴を開けない「引っ掛け工法」がいい。いずれにせよメンテナンスフリーということはあり得ないので営業トークに注意。

・少なくとも現状では25年程度で売却の際の建物評価額がゼロ、ないしは解体費用のためにマイナスになる。

・新耐震は1981以降の物件、その後2000年に10年間の瑕疵担保責任・木造住宅の耐震性強化、2003年には化学物質の制限等が義務化、2007年には構造審査の義務化、2009年には「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」の施行、「住宅瑕疵担保履行法」の施行などがある。古い住宅を購入する際には注意が必要。

https://beat0909.com/wakuwakublog/fudosan_tisiki/hudosan-7tunonendai/

・中古住宅の購入にはホームインスペクションを依頼して状態のチェックと補修費用の見積もりをするのがいい。

・建売も最近のものは断熱などに気を使っているし、間取りが使いやすいのでいい。ただ非常に安く作っているものが多いのでホームインスペクションに依頼した方がいい。

・建売でも再販住宅(1軒だけの建売)はスケールメリットがないので割高と考えられる。

 注文住宅 

・総費用の目安は建物価格から20~30%アップ(土地代を除く)。外構工事や諸経費のため。さらに地盤改良が必要だと+100万円とか必要になる。

・注文住宅は良心的な地元の工務店を探すのがコスパはベスト。但し当たり外れが大きい。ローコストハウスメーカーでもいいが、ハウスメーカーのほうが一般に高く付くし、どうせ作るのは下請けか地元の工務店。フランチャイズは中間的な立ち位置。作るまでわからない分、欠陥住宅のリスクは注文住宅と現物が見られない建売りが高い。

・間取りは耐震性からノリのいい(柱や壁の位置が1Fと2Fで同じ)ものがいい。

・ハウスメーカー独自の工法は後で修繕や改築しようとした際に手がつけられないことがあるので、在来軸組工法や2×4などの従来工法の物を選んだほうがいい。

・断熱性は快適さに重要(冬暖かい、省エネ)だが、同時に気密性も担保しなければ保温効果が損なわれるだけではなく、室内との温度差で壁内に結露が生じて建物の劣化がむしろ加速する場合もある。どちらも古い住宅は基本的に性能が非常に低いものが多い。

 田舎暮らし 

・負動産化リスク(売れないで住まなくなっても税金だけ掛かる)を覚悟することが必要。

・スーパーや病院が遠いなどの不便さは勿論だが、上下水道が無い場合は井戸や浄化槽の設置が必要になる。浄化槽は維持費(定期点検・清掃費)が高い。

・逆に考えれば電気さえあれば何とかなるとも言える。ネット回線も大事。

・ゴミ出しエリアは集落の管理なので使わせて貰えないリスクが有る。

・別荘地ないしはその周辺エリアがベターか。但し別荘地は毎月管理費がかかる。別荘地でない場合、町内会費や集団草刈り、お祭りの準備や役員にさせられる等の手間や費用がかかる場所も多いのでどういう場所なのかをよく調べて検討すべし。

・都市ガスはかなり限られたエリアしか無い。プロパンで問題ないが、高くなる。

・地域によって水道料金や健康保険料は大きく異なる。

・移住の難易度は、地方都市>田舎町中心部>集落の外れ>集落の中心部>開墾レベルの田舎。集落に移住するのは人付き合いが相当にハード。それは嫌だけど田舎暮らしがしたい場合は別荘地か集落の外れが良さそう。

 その他 

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